Memeriksa Paving Block Saat Membeli Rumah Bekas: Tanda yang Perlu Dibaca

Orang yang melihat rumah bekas biasanya memeriksa atap, dinding, kamar mandi, dan sertifikat. Halaman jarang diperhatikan, apalagi kalau sudah dipaving dan terlihat rapi. Padahal hamparan paving menyimpan cerita tentang tanah di bawah rumah itu: di mana dulu ada sumur, ke mana air mengalir saat hujan deras, dan apakah halaman pernah dibongkar. Beberapa pembeli datang ke kami setelah membeli rumah, membawa foto halaman yang ambles atau tergenang, dan bertanya berapa biaya memperbaikinya. Sebagian dari mereka berharap sudah tahu sebelum menawar. Tulisan ini merangkum apa yang kami lihat soal memeriksa paving block saat membeli rumah bekas, dan bagaimana membaca tanda-tandanya.

Kami menulis untuk orang yang sedang mencari rumah bekas, keluarga yang mewarisi rumah lama dan ingin tahu kondisi halamannya, serta agen properti yang ingin menjelaskan kondisi halaman kepada calon pembeli dengan jujur.

Kenapa Halaman Paving Layak Diperiksa

Paving yang rusak tidak semahal atap bocor atau pondasi retak. Tapi kerusakan paving jarang berdiri sendiri. Hamparan yang ambles di satu titik biasanya menunjukkan sesuatu di bawahnya yang tidak padat. Hamparan yang selalu tergenang biasanya menunjukkan masalah aliran air yang juga bisa masuk ke rumah. Hamparan yang lebih tinggi dari lantai teras biasanya berarti air hujan mengarah ke dalam rumah, bukan ke luar.

Dengan kata lain, paving adalah bagian rumah yang paling mudah dibaca tanpa membongkar apa pun. Memeriksanya tidak butuh alat khusus, tidak butuh waktu lama, dan hasilnya bisa menjadi bahan pertimbangan saat menawar.

Bawa Lima Barang Ini Saat Melihat Rumah

Dari pemeriksaan yang pernah kami bantu, lima barang sederhana ini sudah cukup:

• Botol air satu sampai satu setengah liter. Untuk melihat ke mana air mengalir.
• Senter. Untuk melihat gelombang dari samping, bahkan siang hari di bagian teduh.
• Meteran. Untuk mengukur luas dan selisih tinggi.
• Kunci atau batang besi kecil. Untuk mengetuk keping dan mendengar bunyinya.
• Ponsel. Untuk memfoto setiap temuan, lengkap dengan meteran di sampingnya.

Kalau memungkinkan, datanglah dua kali: sekali di hari kering dan sekali sesudah hujan. Halaman yang terlihat sempurna di hari cerah bisa sangat berbeda setelah hujan deras.

Tanda Pertama: Cekungan di Satu Titik

Ini temuan yang paling penting. Hamparan yang sebagian besar rata, tapi punya satu cekungan bulat atau memanjang di satu titik, hampir selalu menunjukkan sesuatu di bawahnya. Dari kasus yang kami lihat, penyebabnya biasanya salah satu dari ini:

• Bekas sumur gali yang diurug. Rumah lama di Malang banyak yang dulunya punya sumur. Saat PDAM masuk, sumur diurug dengan tanah atau puing seadanya, lalu dipaving. Urugan di dalam sumur terus turun selama bertahun-tahun. Cekungannya biasanya bulat dengan diameter sekitar satu meter.
• Septic tank atau resapan. Cekungan di dekat kamar mandi atau di belakang rumah, kadang disertai bau atau tutup bak yang tidak rata.
• Jalur pipa yang pernah digali. Cekungan memanjang, biasanya dari meteran air atau dari selokan ke arah rumah.
• Akar pohon yang mati dan membusuk. Cekungan di tempat yang dulunya ada pohon besar.

Tanyakan kepada penjual atau tetangga apakah dulu ada sumur di halaman, dan di mana letak septic tank. Jawabannya akan menjelaskan banyak hal. Cekungan di atas bekas sumur bukan masalah besar kalau diketahui, tapi perbaikannya butuh lebih dari sekadar mengganti paving. Lubang urugan harus dibongkar dan dipadatkan ulang, atau diberi plat cor. Cara memperbaiki jalur galian dibahas di utilitas di bawah paving block.

Baca Juga : Paving Block Ambles dan Bergelombang

Tanda Kedua: Gelombang di Jalur Ban

Arahkan senter menyusuri permukaan carport dari samping, sejajar dengan lantai. Gelombang yang tidak terlihat dari atas akan terlihat jelas dari bayangannya. Gelombang memanjang di dua jalur yang sejajar adalah bekas ban mobil, dan biasanya berarti lapisan pondasi di bawah carport terlalu tipis atau tidak dipadatkan.

Gelombang seperti ini tidak bisa diperbaiki dengan menambah pasir di atasnya. Jalur ban harus dibongkar, pondasinya diperbaiki, lalu keping dipasang kembali. Kalau mobil Anda lebih berat dari mobil pemilik lama, kerusakannya akan bertambah lebih cepat. Penjelasan lengkap tentang penyebab dan perbaikan gelombang ada di paving block ambles dan bergelombang.

Tanda Ketiga: Ke Mana Air Mengalir

Tuang air dari botol di beberapa titik: di tengah carport, di depan pintu, di dekat dinding rumah, dan di dekat pagar. Lihat ke mana air mengalir dan berapa lama sampai berhenti. Halaman yang baik mengalirkan air menjauhi rumah, ke saluran atau ke jalan.

Ada beberapa hal yang perlu diwaspadai:

• Air mengalir ke arah rumah atau berhenti di dekat dinding. Ini masalah yang lebih serius daripada paving. Air yang berkumpul di dekat dinding akan meresap ke pondasi dan membuat dinding lembap.
• Air berhenti di tengah dan membentuk genangan. Ada cekungan yang tidak terlihat mata.
• Ada bekas lumpur kering di nat dan di kaki dinding. Tanda air pernah menggenang cukup lama atau halaman pernah kebanjiran.
• Lumut tebal di satu bagian saja. Bagian itu selalu basah lebih lama dari yang lain.

Tanyakan juga kepada tetangga, bukan hanya kepada penjual, apakah jalan depan rumah pernah tergenang saat hujan deras. Jalan kampung yang terus ditinggikan oleh pengaspalan atau cor ulang sering membuat halaman rumah lama menjadi lebih rendah dari jalan, sehingga air dari jalan masuk ke halaman. Kalau ini yang terjadi, lihat jalan yang ditinggikan dan halaman paving.

Tanda Keempat: Tinggi Paving Terhadap Lantai Teras

Ukur selisih tinggi antara permukaan paving dan lantai teras atau lantai garasi. Paving yang sejajar atau lebih tinggi dari lantai teras adalah tanda bahaya. Saat hujan deras, air dari halaman bisa masuk ke teras, lalu ke dalam rumah.

Ini sering terjadi pada rumah yang halamannya pernah dipaving ulang di atas paving lama, tanpa membongkar yang lama. Setiap kali dipaving ulang, permukaan naik beberapa sentimeter. Kalau Anda melihat ada keping lama di tepi yang lebih rendah dari keping baru, atau kanstin yang sebagian tertutup, kemungkinan halaman pernah ditimbun. Menurunkan permukaan berarti membongkar seluruh paving dan mengupas lapisan di bawahnya, dan biayanya jauh lebih besar daripada sekadar mengganti keping. Penjelasannya ada di ketinggian paving block terhadap lantai dan jalan.

Tanda Kelima: Keping Goyang, Berbunyi, dan Tepi yang Melebar

Jalani seluruh halaman, terutama tepinya. Keping yang goyang atau berbunyi saat diinjak menunjukkan pasir alas di bawahnya sudah bergeser atau tergerus. Ketuk keping dengan kunci: keping yang bunyinya kosong atau berbeda dari sekitarnya biasanya tidak lagi duduk rapat di alasnya.

Lalu lihat tepi hamparan. Kalau tidak ada kanstin, atau kanstinnya sudah miring dan terlepas, keping di tepi biasanya sudah melebar keluar dan natnya terbuka. Celah nat yang lebar di tepi dan sempit di tengah adalah tanda hamparan sedang pelan-pelan melebar. Ini perbaikan yang relatif murah kalau ditangani cepat: pasang kanstin baru, rapatkan keping, isi nat. Tapi kalau dibiarkan, tepi akan terus terbuka dan air masuk ke bawah. Soal keping yang goyang ada di paving block goyang dan berbunyi.

Tanda Keenam: Tambalan dan Warna yang Berbeda

Hamparan dengan bagian yang warnanya jelas lebih baru atau lebih tua dari sekitarnya pernah diperbaiki atau dibongkar. Itu bukan masalah dengan sendirinya, tapi tanyakan alasannya. Jawaban yang umum adalah perbaikan pipa, pemasangan kabel, atau penggantian keping yang pecah. Kalau tambalan berada di atas jalur pipa dan permukaannya sudah turun lagi, kemungkinan urugan galiannya tidak dipadatkan.

Satu pertanyaan penting yang sering terlupa: apakah ada sisa keping cadangan dari pemasangan awal? Rumah yang punya beberapa meter persegi keping cadangan di gudang akan jauh lebih mudah diperbaiki, karena warna dan ukurannya sama persis. Warna dan ukuran paving dari pabrik yang berbeda, atau bahkan dari pabrik yang sama tapi beda tahun, jarang benar-benar sama. Lihat paving block cadangan.

Tanda Ketujuh: Retak dan Pecah

Keping yang retak atau pecah di carport menunjukkan beban yang terlalu berat untuk tebalnya, atau alas yang tidak rata. Kalau keping pecah hanya di beberapa titik, biasanya karena beban titik: kaki dongkrak, standar motor yang berat, atau benda berat yang pernah dijatuhkan. Kalau keping pecah di sepanjang jalur ban, kemungkinan paving 6 cm dipakai untuk kendaraan yang lebih berat, atau pondasinya lemah. Pecah yang menyebar di seluruh hamparan biasanya menandakan mutu keping yang rendah sejak awal.

Ukur tebal keping kalau ada yang mudah diangkat, misalnya di tepi yang sudah lepas. Kalau rumah ini akan dipakai untuk mobil yang lebih besar dari mobil pemilik lama, tebal keping menentukan apakah carport perlu diganti. Penjelasan tentang penyebab retak ada di paving block retak dan pecah.

Menghitung Biaya Perbaikan untuk Bahan Menawar

Setelah memeriksa, ukur luas setiap bagian yang bermasalah dan luas seluruh halaman. Dari pengalaman kami, ada tiga tingkat perbaikan:

• Perawatan ringan: isi ulang nat, ganti beberapa keping pecah, bersihkan lumut. Biayanya kecil dan bisa dikerjakan sendiri atau oleh satu tukang dalam satu hari.
• Perbaikan setempat: bongkar bagian yang ambles atau bergelombang, perbaiki pondasinya, pasang kembali keping lama yang masih utuh, tambah keping baru seperlunya, pasang kanstin. Biayanya tergantung luas, tapi sebagian besar keping lama biasanya bisa dipakai lagi.
• Bongkar total: diperlukan kalau permukaan terlalu tinggi terhadap lantai teras, kalau aliran air harus dibalik, atau kalau sebagian besar keping sudah rusak. Ini butuh biaya tenaga, pondasi baru, dan sering kali keping baru untuk seluruh area.

Memperbaiki setempat hampir selalu lebih hemat daripada membongkar semuanya, kecuali kalau masalahnya ada di tinggi permukaan atau arah aliran air. Cara menghitung luas halaman dengan benar ada di mengukur luas halaman paving block, dan gambaran anggaran pekerjaan ada di anggaran pekerjaan paving block.

Bawa hasil pemeriksaan ini dengan jujur saat menawar. Penjual yang tahu halamannya bermasalah biasanya tidak keberatan dengan potongan yang wajar kalau temuan Anda disertai foto dan ukuran.

Kalau Warna Keping Baru Tidak Sama

Masalah yang hampir selalu muncul saat memperbaiki halaman rumah bekas adalah warna keping baru yang tidak cocok dengan keping lama yang sudah pudar. Paving yang sudah bertahun-tahun di bawah matahari dan hujan warnanya berubah, dan keping baru, bahkan dengan warna yang sama di katalog, akan terlihat lebih terang atau lebih gelap.

Ada dua cara yang biasa kami sarankan. Pertama, pindahkan keping lama yang masih bagus ke bagian yang paling terlihat, misalnya di depan teras, dan pakai keping baru di bagian yang kurang terlihat, misalnya di samping rumah. Kedua, jadikan perbedaan itu disengaja: pakai warna yang jelas berbeda, misalnya hitam atau merah, sebagai bingkai atau jalur ban, sehingga terlihat seperti desain dan bukan tambalan. Lihat juga menyambung paving block lama dan baru.

Halaman yang Baru Dipaving Ulang Menjelang Dijual

Ada satu situasi yang perlu diwaspadai: rumah yang halamannya terlihat sangat baru, padahal rumahnya sendiri sudah tua. Kadang penjual memang merawat rumahnya dengan baik. Tapi kadang paving diganti atau disetel ulang menjelang rumah dipasarkan, dan masalah di bawahnya belum diperbaiki.

Tanda-tanda halaman yang baru dikerjakan cukup mudah dikenali: pasir nat masih terlihat di permukaan dan menumpuk di sudut, warna keping seragam dan cerah, sementara kanstin, dinding pagar, dan lantai teras terlihat jauh lebih tua. Halaman seperti ini belum sempat diuji hujan deras dan beban mobil. Cekungan di atas bekas sumur atau gelombang di jalur ban akan muncul lagi beberapa bulan kemudian kalau pondasinya tidak ikut diperbaiki.

Tanyakan dengan sopan kapan paving dipasang, siapa yang mengerjakan, dan apa yang dikerjakan di bawahnya: apakah hanya keping yang diganti, atau pondasinya ikut dibongkar dan dipadatkan. Minta foto saat pengerjaan kalau ada. Pemborong yang mengerjakan dengan benar biasanya punya foto lapisan pondasi sebelum ditutup. Kalau jawabannya tidak jelas, anggap halaman itu belum terbukti, dan periksa lagi setelah musim hujan kalau proses jual beli masih memungkinkan. Soal pemeriksaan hasil pekerjaan paving, lihat serah terima pekerjaan paving block.

Kesalahan yang Sering Kami Temui

Dari pembeli rumah bekas yang datang ke kami dengan masalah halaman, kesalahan yang paling sering adalah:

• Tidak menanyakan apakah dulu ada sumur di halaman, lalu menemukan cekungan yang terus turun.
• Melihat rumah hanya di hari kering, lalu terkejut saat hujan pertama.
• Tidak mengukur selisih tinggi paving dan lantai teras.
• Menambah lapisan paving baru di atas paving lama yang bermasalah, sehingga permukaan makin tinggi.
• Membongkar seluruh halaman, padahal yang bermasalah hanya jalur ban atau satu titik di atas bekas sumur.
• Membeli keping baru dalam jumlah pas, lalu kesulitan mencari warna yang sama saat ada keping pecah.
• Tidak menyimpan keping lama yang masih bagus saat membongkar.

Daftar Periksa Paving Block Saat Membeli Rumah Bekas

• Datang di hari kering dan sesudah hujan.
• Cari cekungan di satu titik, tanyakan soal sumur dan septic tank.
• Lihat gelombang di jalur ban dengan senter dari samping.
• Tuang air di beberapa titik dan lihat arah alirannya.
• Ukur selisih tinggi paving terhadap lantai teras.
• Injak dan ketuk keping, terutama di tepi.
• Periksa kanstin dan lebar nat di tepi.
• Tanyakan riwayat tambalan dan sisa keping cadangan.
• Ukur luas, foto semua temuan dengan meteran.

Pertanyaan yang Sering Masuk

Memperbaiki Halaman Rumah Bekas?

Kirimkan foto halaman dari beberapa sudut, ukuran kasar, dan temuan yang Anda lihat saat memeriksa. Kami bantu memperkirakan bagian yang cukup diperbaiki setempat, kebutuhan keping tambahan, dan pilihan warna yang paling dekat dengan keping lama. Tempat produksi kami di Jl. Raya Kedawung 99, Ngijo, Karang Ploso, Malang. Pilihan keping ada di halaman paving block.